放眼全球市場(chǎng)，如今很少有資產(chǎn)類別具有數(shù)據(jù)中心（IDC）這般全球影響力、增長(zhǎng)曲線，以及巨大的投資吸引力。

從今年上半年全球160只市值超過20億美元的REITs的表現(xiàn)來看，有三只數(shù)據(jù)中心相關(guān)的REITs躋身表現(xiàn)最強(qiáng)勁的20強(qiáng)之列，這三只REITs平均總回報(bào)率約為14%，機(jī)構(gòu)投資人扎堆其中。這樣的表現(xiàn)凸顯了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)在疫情下獨(dú)特的吸引力。

相較于歐美市場(chǎng)的日趨成熟，中國(guó)數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域還才剛剛迎來它的“春秋時(shí)代”。伴隨著5G基建、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)等產(chǎn)業(yè)的風(fēng)起云涌，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)需求呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)，將數(shù)據(jù)中心推到投資的風(fēng)口浪尖。

前所未有的爆發(fā)式增長(zhǎng)，帶來了數(shù)據(jù)中心投資的井噴。而這個(gè)規(guī)模至少達(dá)到數(shù)千億元的巨大市場(chǎng)，對(duì)PE等投資機(jī)構(gòu)來說，是否是一個(gè)嶄新的機(jī)會(huì)？

從全球市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，PE等機(jī)構(gòu)投資者參與IDC投資的盛宴似乎還只是開始。

01 數(shù)據(jù)中心大爆發(fā)，本土PE機(jī)構(gòu)動(dòng)作多了起來

在中國(guó)市場(chǎng)上，數(shù)據(jù)中心作為“新基建”版圖中核心的一員，毫無疑問是今年資本市場(chǎng)最熱的事物之一，和它相關(guān)的股票也是火得一塌糊涂。

簡(jiǎn)單而言，數(shù)據(jù)中心即是為了滿足信息化需求而構(gòu)建的集數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及數(shù)據(jù)計(jì)算于一體的信息基礎(chǔ)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大家常常稱之為IDC（Internet Data Center），而國(guó)外市場(chǎng)上，則更喜歡直接叫DC（Data Center）。

隨著個(gè)人移動(dòng)和互聯(lián)網(wǎng)普及率的指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能、5G和大數(shù)據(jù)的日益增長(zhǎng)，信息越多，就越需要存儲(chǔ)，而云計(jì)算的日益普及，讓數(shù)據(jù)中心迎來了前所未有的需求增長(zhǎng)。

根據(jù)中國(guó) IDC 圈科智咨詢的報(bào)告顯示，2019年我國(guó)IDC業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模超過1500 億元，預(yù)計(jì)到2022年將超過3200億元，同比增長(zhǎng)28.8%。

事實(shí)上，從去年下半年開始，業(yè)內(nèi)對(duì)數(shù)據(jù)中心的熱情已經(jīng)日漸明顯，國(guó)內(nèi)外云服務(wù)商的資本支出均開始提升。而隨著今年疫情的不期而至，線下活動(dòng)受限，線上服務(wù)的業(yè)務(wù)量大幅提升，再加上國(guó)家“新基建”政策的助推，這更是進(jìn)一步帶動(dòng)了IDC投資的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

IDC投資熱潮之下，本土PE機(jī)構(gòu)們的動(dòng)作漸漸多了起來。

7月23日，中信產(chǎn)業(yè)基金（CPE）正式與萬國(guó)數(shù)據(jù)達(dá)成合作，雙方成立合資公司以承接北京通州的一個(gè)大型新數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。中信產(chǎn)業(yè)基金的相關(guān)實(shí)體將擁有42%的股權(quán)。據(jù)估計(jì)，該項(xiàng)目耗資約26億元人民幣（約合3.71億美元）。

這是本土PE機(jī)構(gòu)直接涉足數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目層面的案例之一，展現(xiàn)出PE機(jī)構(gòu)在數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目上深度介入的趨勢(shì)。

而就在一個(gè)月前，萬國(guó)數(shù)據(jù)剛剛完成了逾5億美元的新融資，其中高瓴資本掏出了4億美元入局，獲得萬國(guó)數(shù)據(jù)3.9%的股份。

同在7月底，全國(guó)首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS發(fā)行成功，這也是IDC領(lǐng)域的一個(gè)標(biāo)志性事件。這單ABS是由另一家PE機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)洋資本領(lǐng)銜，聯(lián)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)、北京云泰數(shù)通互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司發(fā)行，該筆ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為云泰數(shù)通的IDC服務(wù)收費(fèi)收益權(quán)，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模為32億元人民幣，首期規(guī)模為11.06億元。

資本正攪動(dòng)著數(shù)據(jù)中心這池活水，PE等大型機(jī)構(gòu)投資者的身影開始在其間顯現(xiàn)。

整體來看，PE等投資機(jī)構(gòu)對(duì)數(shù)據(jù)中心的投資主要分為兩種部分，一是對(duì)IDC服務(wù)商的股權(quán)投資，二是對(duì)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的投資。

不過，與外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)及全球IDC投資領(lǐng)域的動(dòng)作相比，顯然，本土投資機(jī)構(gòu)還只能算是“菜鳥級(jí)”玩家。無論是在涉足的深入程度，還是投入的資金規(guī)模，外資機(jī)構(gòu)都“彪悍”得多。

02 外資接連“掃貨”IDC服務(wù)商

從PE把握IDC行業(yè)投資機(jī)會(huì)的角度來看，最直接、簡(jiǎn)單的投資策略便是投資領(lǐng)先的IDC服務(wù)商。

除了前述高瓴資本、中信產(chǎn)業(yè)基金外，諸如鼎暉投資、硅谷天堂、遠(yuǎn)洋資本、天圖資本等本土PE機(jī)構(gòu)也紛紛投資了一些IDC服務(wù)商。

服務(wù)商是整個(gè)IDC產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵一環(huán)。我國(guó)IDC市場(chǎng)格局以運(yùn)營(yíng)商數(shù)據(jù)中心為主，憑借其網(wǎng)絡(luò)帶寬和機(jī)房資源優(yōu)勢(shì)，中國(guó)三大運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額占比約達(dá)65%；其次以第三方數(shù)據(jù)中心為主，近年來逐漸興起，主要為滿足核心城市的IDC需求，彌補(bǔ)供需缺口，具備一定的資源稀缺性壁壘，而提供第三方數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的主要是IDC服務(wù)商。國(guó)內(nèi)主要的IDC服務(wù)商包括萬國(guó)數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)、光環(huán)新網(wǎng)、奧飛數(shù)據(jù)等等。

對(duì)PE機(jī)構(gòu)而言，投資它們的邏輯非常簡(jiǎn)單——這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能夠直接受益于中國(guó)數(shù)據(jù)中心的快速增長(zhǎng)，這讓它們具備了較好的成長(zhǎng)性。這些IDC服務(wù)商的上市預(yù)期較為明確，而PE機(jī)構(gòu)則便能從中獲利。

非常契合的是，IDC服務(wù)商的融資需求也非常旺盛。IDC行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，不僅數(shù)據(jù)中心的建設(shè)中，前期的工程基建、設(shè)備采購等需要大量的資金，同時(shí)，數(shù)據(jù)中心日常的運(yùn)營(yíng)管理也需要消耗大量的資金。尤其是眼下業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)過程中，服務(wù)商們都在紛紛跑馬圈地，不斷新建、擴(kuò)建、改建數(shù)據(jù)中心，對(duì)資金非常饑渴。

中金公司研究報(bào)告稱，IDC屬于資本密集型行業(yè)，在前期有高昂的資本支出，在IDC建成啟用之后通過逐步提高上架率來收回投資，據(jù)測(cè)算目前國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先的IDC服務(wù)商投資的回收期約在5至6年，投資的IRR約在17-20%之間。

一家第三方數(shù)據(jù)中心服務(wù)商的高管認(rèn)為，“現(xiàn)在才投資的PE機(jī)構(gòu)已經(jīng)算是進(jìn)入得晚的了，這兩年投資機(jī)構(gòu)在幾乎把這個(gè)行業(yè)翻了個(gè)遍，尤其是外資機(jī)構(gòu)，一直很積極在尋找投資機(jī)會(huì)。”

不得不說，在中國(guó)資本市場(chǎng)上，外資是個(gè)神奇的物種。在很多領(lǐng)域，外資的行為頗有風(fēng)向標(biāo)意義。

在這兩年A股市場(chǎng)上，無論是抄底還是賣出，外資總能表現(xiàn)得先知先覺，甚至成為引導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵力量。而在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上，外資對(duì)商辦類核心物業(yè)的“掃貨”之舉更是令人咋舌。

而對(duì)IDC的投資，早在2013年IDC牌照申請(qǐng)重啟之時(shí)，外資便憑借其敏銳的投資嗅覺、前瞻的投資視角和豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，開始關(guān)注和布局IDC領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，外資機(jī)構(gòu)不僅投資得早，而且出手不凡。

當(dāng)然，首先被外資相中的也同樣是IDC服務(wù)商。

在國(guó)內(nèi)IDC服務(wù)商中，萬國(guó)數(shù)據(jù)和世紀(jì)互聯(lián)是目前市場(chǎng)份額最大的兩家。而這兩家背后，都有和外資非常緊密的關(guān)系。

6月22日獲得高瓴資本4億美金投資的萬國(guó)數(shù)據(jù)（Global Data Solutions Limited），同時(shí)還獲得了ST Telemedia Global Data Centres （ST Telemedia）1.05億美元。

ST Telemedia是誰？實(shí)際上，ST Telemedia是全球知名投資機(jī)構(gòu)新加坡淡馬錫旗下全資擁有的科技投資平臺(tái)。事實(shí)上，ST Telemedia從2014年開始便已經(jīng)在萬國(guó)數(shù)據(jù)身上重磅下注，成為了后者的最大股東。萬國(guó)數(shù)據(jù)上市后，ST Telemedia仍然在不斷加持，而本次股權(quán)投資完成后，ST Telemedia將持股約34.2%。

值得一提的是，在去年，新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC也找到了萬國(guó)數(shù)據(jù)合作，雙方簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，之后萬國(guó)數(shù)據(jù)在非一線城市的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目在施工完工后會(huì)將90%的項(xiàng)目股權(quán)出售給GIC，自身保留10%的的股份并承擔(dān)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

GIC和淡馬錫是新加坡政府背景的投資平臺(tái)，資本實(shí)力雄厚。兩家機(jī)構(gòu)都在全球IDC市場(chǎng)都異常活躍。

淡馬錫算是已經(jīng)在中國(guó)市場(chǎng)上布局了一個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)，而GIC對(duì)中國(guó)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)也一直非常感興趣的，它其實(shí)也非常著急，希望能找到了一個(gè)對(duì)中國(guó)IDC市場(chǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略布局的途徑。

最終GIC還是選擇了淡馬錫旗下的萬國(guó)數(shù)據(jù)合作，對(duì)它來說，這也是一個(gè)批量獲取中國(guó)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的有效方式。

無獨(dú)有偶，也正是萬國(guó)數(shù)據(jù)發(fā)布融資消息的同一天，另一家在美國(guó)上市的IDC服務(wù)商世紀(jì)互聯(lián)集團(tuán)也宣布獲得了新的投資。而這筆1.5億美元的投資來自于全球知名投資機(jī)構(gòu)黑石集團(tuán)。在認(rèn)購?fù)瓿珊螅谑瘓F(tuán)將成為世紀(jì)互聯(lián)最大的機(jī)構(gòu)投資者之一。

世紀(jì)互聯(lián)的實(shí)際控制人并不是外資，但在過去多年它已經(jīng)多次和外資展開深度聯(lián)姻。2016年時(shí)，世紀(jì)互聯(lián)便曾與美國(guó)華平投資集團(tuán)達(dá)成了戰(zhàn)略合作，華平投資出資3億美元與其設(shè)立合資公司。

華平投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人吳凱盈公開提及了幾年前便開始投資數(shù)據(jù)中心的邏輯。“幾年前開始研究這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)亞洲互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)量已經(jīng)是美國(guó)的六七倍左右。”吳凱盈稱。

國(guó)內(nèi)另一家IDC服務(wù)商秦淮數(shù)據(jù)也在去年被外資機(jī)構(gòu)貝恩資本收入囊中。

2019年5月，貝恩資本一舉以5.7億美元收購了秦淮數(shù)據(jù)，這是彼時(shí)中國(guó)數(shù)據(jù)中心行業(yè)歷史上單筆最大的私募融資。隨后不久，貝恩資本成立泛亞洲數(shù)據(jù)中心平臺(tái)，將秦淮數(shù)據(jù)和另一家IDC運(yùn)營(yíng)公司Bridge Data Centres合并。Bridge Data Centres自2017年開始就獲得貝恩資本投資。值得一提的是，近日有消息稱秦淮數(shù)據(jù)稱即將赴美上市，擬融資4億美元，估值可達(dá)30-40億美元。

種種跡象可以看出，外資機(jī)構(gòu)在IDC服務(wù)商的投資上并不只是小大小鬧，而是大張旗鼓，其中又有很強(qiáng)的戰(zhàn)略布局意圖。

“IDC業(yè)務(wù)確實(shí)需要投入大量的資金，這并不是僅僅靠傳統(tǒng)的融資渠道就能解決的，整體來說還是外資機(jī)構(gòu)更有實(shí)力，更大方，也更有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃。”前述IDC服務(wù)商高管稱。

當(dāng)然，外資想切入中國(guó)的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，也不得不需要服務(wù)商這樣的支點(diǎn)。按照國(guó)內(nèi)政策，增值電信業(yè)務(wù)對(duì)外資有嚴(yán)格的限制。因此，外資通過合作的服務(wù)商來參與是更為現(xiàn)實(shí)可行的方式，外資只是作為資產(chǎn)的持有者，而具體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、牌照申請(qǐng)、銷售等則完全由本土的IDC服務(wù)商來負(fù)責(zé)。

03 投資數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，本土PE還只是小打小鬧

對(duì)IDC服務(wù)商的戰(zhàn)略布局，這也只是外資進(jìn)入IDC領(lǐng)域的冰山一角，對(duì)這些擁有巨額資本的大型投資機(jī)構(gòu)來說，IDC領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)遠(yuǎn)不止于此。

數(shù)據(jù)中心作為一種快速崛起的新興另類資產(chǎn)，其良好穩(wěn)定的投資回報(bào)，更是海外資本巨頭們的興趣所在。

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)商辦住宅在資本追逐下資產(chǎn)價(jià)值已連續(xù)多年走高，且由于基本面變化（如供應(yīng)增多、人口結(jié)構(gòu)變化以及電商對(duì)零售物業(yè)沖擊等），傳統(tǒng)類別資產(chǎn)的收益不確定性增大，吸引力開始下滑。投資者不得不積極尋找一些表現(xiàn)更好的新資產(chǎn)類別，而作為一種快速崛起的新興另類資產(chǎn)，數(shù)據(jù)中心吸引到了眾多投資者的眼光。

數(shù)據(jù)中心的顯著特征是投入資金規(guī)模大，一個(gè)大型數(shù)據(jù)中心的投資動(dòng)輒超過十億元。而成熟的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目的收入主要來源于機(jī)柜的租金，它們的客戶往往是運(yùn)營(yíng)商、云服務(wù)商和IT服務(wù)商，以及大型企業(yè)等，租期較長(zhǎng)。隨著數(shù)據(jù)中心上架率的提高，現(xiàn)金流入相對(duì)穩(wěn)定，投資回報(bào)率也相對(duì)可觀，而且從中短期來看，隨著云上需求的持續(xù)增加，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)能保持較長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。這些屬性與大資本的偏好有著天然的契合之處。

從目前國(guó)內(nèi)交易案例來看，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)層面收益率較高，平均資本化率在8%~10%的區(qū)間，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)。從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，隨著資本的涌入，資本化率會(huì)逐漸下降，價(jià)值增長(zhǎng)潛力巨大。（2）

因此，數(shù)據(jù)中心的這些特點(diǎn)使其成為機(jī)構(gòu)投資者競(jìng)相追逐的目標(biāo)。

在中國(guó)市場(chǎng)上，在數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)投資方面，無論是PE機(jī)構(gòu)，還是保險(xiǎn)資金等大型機(jī)構(gòu)投資人仍然還只是探索階段。

一方面，數(shù)據(jù)中心的投資有著極高的資金門檻，另一方面又還有較高的技術(shù)門檻。僅有少量的投資機(jī)構(gòu)開始深度介入到數(shù)據(jù)中心的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)中。

國(guó)內(nèi)PE機(jī)構(gòu)投資于該類資產(chǎn)主要是通過夾層基金等方式參與，即通過債權(quán)投資的形式進(jìn)行投資。諸如中信產(chǎn)業(yè)基金、鼎暉投資、朗姿韓亞資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)主要都是通過這種方式參與。數(shù)據(jù)中心只是這些夾層基金投資組合中的一部分，其對(duì)單個(gè)數(shù)據(jù)中心的投入規(guī)模也非常有限。

遠(yuǎn)洋資本在2018戰(zhàn)略性并購了云泰數(shù)通，正式進(jìn)入數(shù)字地產(chǎn)領(lǐng)域。目前云泰數(shù)通有4個(gè)數(shù)據(jù)中心。不過，這一定程度上市與房地產(chǎn)集團(tuán)出身的，遠(yuǎn)洋資本在這些項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中投入了多少資金，尚不清楚。

“PE基金（房地產(chǎn)基金）+IDC服務(wù)商”的結(jié)合，形成了互補(bǔ)性非常強(qiáng)的合作模式。IDC服務(wù)商可以專注負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、數(shù)據(jù)中心設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、客戶開發(fā)，而房地產(chǎn)基金則主要是在資本和項(xiàng)目融資層面提供幫助。

外資機(jī)構(gòu)則在中國(guó)市場(chǎng)獲取數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)方面也表現(xiàn)更搶眼，它們無論是在資本實(shí)力，還是在市場(chǎng)嗅覺、投資經(jīng)驗(yàn)上，都較本土機(jī)構(gòu)有著明顯的優(yōu)勢(shì)。

去年年底，房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資（GAW Capital）宣布，與中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關(guān)系，旨在于中國(guó)收購開發(fā)和運(yùn)營(yíng)超大型數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目資產(chǎn)包。中金數(shù)據(jù)也是一家IDC服務(wù)商。

基匯資本當(dāng)時(shí)還透露稱將專門設(shè)立“數(shù)據(jù)中心基金”，專注于在中國(guó)物色I(xiàn)DC資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

盡管基匯資本對(duì)該數(shù)據(jù)中心基金的信息未能具體透露，但有消息稱當(dāng)時(shí)其實(shí)已經(jīng)設(shè)立并募集了“數(shù)據(jù)中心基金”，且該基金一期的資金規(guī)模已是中國(guó)數(shù)據(jù)中心投資領(lǐng)域迄今為止最大的行業(yè)基金之一，其投資人全部來自于全球頂尖的機(jī)構(gòu)投資人。

這也反映出海外資本對(duì)于中國(guó)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的濃厚興趣。其實(shí)就在基匯資本進(jìn)軍中國(guó)IDC市場(chǎng)時(shí)，其他一些海外資本也聯(lián)手各路IDC服務(wù)商不斷涌入國(guó)內(nèi)IDC市場(chǎng)。

騰龍數(shù)據(jù)2019年11月28日召開了一個(gè)發(fā)布會(huì)，完成了A輪融資，牽頭的是摩根士丹利，對(duì)外稱簽約金額達(dá)到260億元。當(dāng)然，據(jù)《亞洲另類投資》了解，這其中有部分融資是債權(quán)性質(zhì)的。

總部位于中國(guó)香港的IDC服務(wù)商朝亞控股（Chayora Holdings Limited）此前也從投資者Actis亞洲房地產(chǎn)基金獲得了1.8億美元的投資，積極發(fā)展其在天津等地的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

全球知名的房地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心投資機(jī)構(gòu)新加坡吉寶企業(yè)(Keppel Corp)，也一直在尋找著進(jìn)軍數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的機(jī)遇。今年7月，它終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，通過旗下的首峰投資（Alpha Investment Partners)，投資15億元在廣東惠州新建一大型數(shù)據(jù)中心。這是其在中國(guó)內(nèi)地的第一個(gè)數(shù)據(jù)中心。首峰投資在2016年就專門設(shè)立了一只專注于數(shù)據(jù)中心投資的首峰數(shù)據(jù)中心基金（Alpha Data Centre Fund）。

04 海外市場(chǎng)上，數(shù)據(jù)中心早已是PE巨頭的大餐

不僅在中國(guó)市場(chǎng)縱橫捭闔，從全球IDC市場(chǎng)上來看，這些外資機(jī)構(gòu)更是舉足輕重的“大玩家”。歐美IDC業(yè)務(wù)的發(fā)展領(lǐng)先于中國(guó)市場(chǎng)，我們也能籍此看到海外投資機(jī)構(gòu)是如何深度參與IDC投資的。

在全球數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域有家名為Digital Realty的房地產(chǎn)投資信托基金，其北美、歐洲、東南亞和澳大利亞等 30多個(gè)不同的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)中心，市場(chǎng)份額在全球排名第二。成立于2000年的Digital Realty是全球數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域當(dāng)之無愧的佼佼者，而它與PE機(jī)構(gòu)就有著非常深厚的淵源。

Digital Realty最初并不是一家獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，而是在GI Partners擁有的數(shù)據(jù)中心和辦公樓的投資組合基礎(chǔ)上建立的。在2000年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅時(shí)期，通過收購廉價(jià)的數(shù)據(jù)中心，該資產(chǎn)組合而得到了加強(qiáng)。在2004年，GI Partners將這些資產(chǎn)組合剝離出來創(chuàng)建了Digital Realty公司，并在公開市場(chǎng)進(jìn)行交易。Digital Realty首任CEO Michael Foust當(dāng)年就曾是GI Partners的董事總經(jīng)理。

GI Partners是美國(guó)舊金山的一個(gè)PE機(jī)構(gòu)，目前的投資業(yè)務(wù)主要分為三個(gè)領(lǐng)域，私募股權(quán)、房地產(chǎn)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施（data infrastructure）。目前其募集的資本總額超過200億美金。

數(shù)據(jù)中心已經(jīng)成為了很多頂級(jí)PE機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)組合中重要的資產(chǎn)類別。為了能夠在這一新興的市場(chǎng)上占得先機(jī)，很多PE機(jī)構(gòu)已經(jīng)將對(duì)數(shù)據(jù)中心的布局上升到了戰(zhàn)略層面。

2019年，全球知名房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)柯羅尼資本（Colony Capital）與Digital Bridge成立了Digital Colony Partners，以此作為數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施投資的專門平臺(tái)，并且其很快募集到了40億美元的資金來進(jìn)行投資。

而眼下，Digital Colony又正在尋求高達(dá)60億美元的新資金，旨在進(jìn)一步投資全球范圍內(nèi)的通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與擴(kuò)張。

柯羅尼資本是投資機(jī)構(gòu)在數(shù)字地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行積極布局的典型代表。兩年前，包括IDC在內(nèi)的數(shù)字地產(chǎn)在它的資產(chǎn)組合中只占到2%，但是到2019年年末，這一比例已經(jīng)顯著提升到了30%，而到今年年中時(shí)，這一比例已經(jīng)超過40%，其在數(shù)字地產(chǎn)方面的投資力度可見一斑。

另一家投資巨頭KKR也在數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)上展示出了它的雄心勃勃。

今年6月，KKR與IDC服務(wù)商Zenium的原CEO合作，在歐洲創(chuàng)建了一個(gè)專門的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)平臺(tái)Global Technical Realty（GTR）。GTR的策略可能既包括地面開發(fā)，也包括有選擇地收購歐洲規(guī)模較小的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商。KKR在這個(gè)平臺(tái)中出資10億美元，資金主要來自其第三只全球基礎(chǔ)設(shè)施基金。此外，KKR還將提供15億美元的融資支持。

另一家全球頂級(jí)的投資機(jī)構(gòu)加拿大布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司（Brookfield Asset Management），在今年年初募集了一個(gè)200億美元的第4期基金設(shè)施基金，其中投資的重點(diǎn)方向便是數(shù)字中心。

一個(gè)行業(yè)并購交易的活躍程度，往往是衡量這個(gè)行業(yè)對(duì)資本吸引力的直觀體現(xiàn)。與房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮一樣，數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域在過去一年中出現(xiàn)了多起重量級(jí)的并購案，也充分說明資本正在進(jìn)一步涌入，并驅(qū)動(dòng)著這個(gè)行業(yè)的繁榮，而PE機(jī)構(gòu)也是掀起這些并購浪潮的關(guān)鍵角色。

2019年年初，Brookfield以11億美元的價(jià)格收購了AT＆T的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)組合，拉開了這一年度并購交易的序幕。

去年一年，全球知名市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Synergy Research Group跟蹤到了105 筆交易，這一數(shù)字，比2018年增長(zhǎng)了50%以上，是2017年的2倍還多，也是2016年的4倍。而且，其中80%以上的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的并購交易都是由PE參與的，相較2019年增長(zhǎng)了50%還要多，這一趨勢(shì)從2018年起便明顯顯現(xiàn)。

由此可見，全球市場(chǎng)上PE機(jī)構(gòu)幾乎完全主導(dǎo)了數(shù)據(jù)中心的并購交易。可以預(yù)知的是，隨著中國(guó)IDC行業(yè)的快速發(fā)展，擴(kuò)張和兼并也很快將成為這一領(lǐng)域的常態(tài)。

05 大型LP如何切入IDC投資領(lǐng)域？

如今，世界上的所有的大型LP現(xiàn)在都清楚什么是數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施，而且這是他們非常希望擁有的資產(chǎn)類別。

對(duì)于主權(quán)財(cái)富基金、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等大型LP來說，它們的偏好并不是將資金投入到傳統(tǒng)的基金中，而是更喜歡直接參與到這種資產(chǎn)的直接投資。畢竟這類資產(chǎn)的標(biāo)的金額大，也能匹配大型機(jī)構(gòu)投資人的偏好。正如前文所述，近年來新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC在全球范圍內(nèi)都在積極開發(fā)或收購數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，動(dòng)作頻頻，出手闊綽。

中國(guó)本土的大型LP也同樣在積極尋求這一領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，當(dāng)然，這對(duì)它們來說依然是個(gè)新興的事物。

險(xiǎn)資人士介紹，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金在IDC投資方面主要有幾種模式：

一是保險(xiǎn)公司通過債權(quán)投資計(jì)劃間接投資于數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目；二是通過投資PE機(jī)構(gòu)的夾層基金參與，PE機(jī)構(gòu)所管理的夾層基金資產(chǎn)組合中配置部分?jǐn)?shù)據(jù)中心項(xiàng)目；三是已經(jīng)處于成熟運(yùn)營(yíng)期的項(xiàng)目，由險(xiǎn)資直接收購項(xiàng)目資產(chǎn)，由此險(xiǎn)資也能直接能獲取當(dāng)期收益；四是保險(xiǎn)公司有戰(zhàn)略客戶資源的，直接參與定制數(shù)據(jù)中心的業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，去年開始，保險(xiǎn)資本已經(jīng)在積極的關(guān)注數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)，今年受疫情影響，項(xiàng)目推進(jìn)和資金的籌集還是受到了一定的影響。

而由于這類業(yè)務(wù)也屬于探索期，保險(xiǎn)資金主要還是以債權(quán)投資等更穩(wěn)健的方式進(jìn)行投資，如新華保險(xiǎn)上半年便以債權(quán)投資的方式參與了某數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目的投資。因此，整體而言，保險(xiǎn)資金的確已經(jīng)在積極地進(jìn)行布局，但目前尚未出現(xiàn)具有標(biāo)桿意義的項(xiàng)目。

事實(shí)上，對(duì)大型LP來說，數(shù)據(jù)中心作為一個(gè)新興的另類資產(chǎn)，不僅是一個(gè)巨大的機(jī)遇，同時(shí)也有著重重的挑戰(zhàn)。比如：

投資者尚未看到完整的市場(chǎng)周期數(shù)據(jù)，這意味著，投資者在這一領(lǐng)域的投資暫時(shí)會(huì)缺乏可參考性；

此外，該行業(yè)的資本密集型性質(zhì)是許多投資者進(jìn)入的一大障礙，只有少數(shù)投資者能夠可以單獨(dú)參與一些項(xiàng)目和資產(chǎn)包；

而在那些核心地區(qū)的高質(zhì)量數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)和站點(diǎn)由于供給有限而變得非常稀缺，隨著資本的涌入，數(shù)據(jù)中心投資開始人滿為患，競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。

而反過來說，對(duì)于那些并不是那么超大的機(jī)構(gòu)投資人來說，要想進(jìn)行直接投資的門檻還是顯得太高，尤其是對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目就得投資數(shù)十億，而大部分的機(jī)構(gòu)單筆投資額度還只有區(qū)區(qū)幾千萬美元。因此，投資到數(shù)據(jù)中心的基金倒成為了更可行的選擇，市場(chǎng)上也有一些PE機(jī)構(gòu)敏銳的發(fā)掘到了投資人的這一需求。

06 專注IDC投資策略的機(jī)構(gòu)迎來機(jī)遇？

在美國(guó)市場(chǎng)上，除了那些傳統(tǒng)的大型投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)擴(kuò)充在數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的展現(xiàn)外，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些專門聚焦于DC投資策略的新興PE機(jī)構(gòu)，比如IPI Data Center Partners，Iron Point Partners and Iconiq Capital 聯(lián)合體就從Maine Public Empoyees’Retirement System募集到了第二只基金。

總部位于華盛頓的新興投資機(jī)構(gòu)Black Chamber Real Estate也在募集一只5億美金的基金，專門用于投資IDC投資。

普遍來看，這些新機(jī)構(gòu)的基金規(guī)模都還說不上大，但至少已經(jīng)在市場(chǎng)上得以立足。

而在國(guó)內(nèi)，近兩年也有一些專注或重點(diǎn)從事數(shù)據(jù)中心投資的投資機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)。

北京國(guó)信中數(shù)投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“國(guó)信中數(shù)”）便是在積極布局?jǐn)?shù)據(jù)中心投資業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)之一。國(guó)信中數(shù)在對(duì)外宣傳中一直強(qiáng)調(diào)其是國(guó)家信息中心旗下的投資機(jī)構(gòu)。

國(guó)信中數(shù)官網(wǎng)介紹，公司于2019年3月15日在北京注冊(cè)成立，專注于大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算和5G等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，成立一年來累計(jì)管理資金規(guī)模16.62億元人民幣。

不久前，國(guó)信中數(shù)稱將與民營(yíng)鋼企沙鋼集團(tuán)發(fā)起數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)投資基金項(xiàng)目，共同設(shè)立上海沙鋼國(guó)信大數(shù)據(jù)母基金，一期基金規(guī)模為50億元。

新浪財(cái)經(jīng)獲取了一份上述國(guó)信中數(shù)與沙鋼集團(tuán)擬共同設(shè)立的上海沙鋼國(guó)信大數(shù)據(jù)母基金（一期）在今年4月份的資金募集說明書。

募集說明書顯示，該基金的募資規(guī)模為50億，國(guó)信中數(shù)為基金管理人，國(guó)信中數(shù)、沙鋼集團(tuán)及管理團(tuán)隊(duì)共同設(shè)立上海國(guó)信沙鋼股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）為基金GP，募集對(duì)象為大型金融集團(tuán)、上市公司、政府產(chǎn)業(yè)基金、FOF及其他金融機(jī)構(gòu)。該基金擬投資的項(xiàng)目有三個(gè)：上海、杭州、海南。（3）

另一家新興的投資機(jī)構(gòu)信金投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“信金控股”），也將目標(biāo)瞄向了數(shù)據(jù)中心投資業(yè)務(wù)。

信金控股官網(wǎng)稱，其是中信集團(tuán)牽頭設(shè)立的另類投資平臺(tái)。不過我們未能在工商注冊(cè)系統(tǒng)中查詢到該機(jī)構(gòu)的詳細(xì)信息。信金控股董事長(zhǎng)胡斌為原中信建投證券執(zhí)委會(huì)委員。

信金控股專門設(shè)立了IDC產(chǎn)業(yè)基金，首期基金規(guī)模為5億美元和人民幣20億。信金IDC產(chǎn)業(yè)基金的投資標(biāo)的將以綠地項(xiàng)目為主，成熟項(xiàng)目為輔，單一項(xiàng)目體量在1億美元左右。

信金控股一位高管稱：“我們IDC的開發(fā)基金是5+2的模式。開發(fā)持有五年，通過發(fā)REITs或設(shè)立IPO的模式退出。在LP層面我們的IRR要達(dá)到15%。”

從這兩家新興機(jī)構(gòu)的風(fēng)格來看，都格外強(qiáng)調(diào)其背靠政府機(jī)構(gòu)或大型國(guó)企的身份，這似乎也折射了國(guó)內(nèi)IDC投資業(yè)務(wù)與海外市場(chǎng)的巨大差異。

參考資料：

（1）光環(huán)新網(wǎng)：2020年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票募集說明書

（2）數(shù)據(jù)中心成投資新方向？新時(shí)代下的另類新資產(chǎn)，來源：DTDATA

（3）350億大數(shù)據(jù)投資落戶上海 多個(gè)項(xiàng)目正募資籌建，來源：新浪